特色小镇建设如火如荼，看房企如何搭上这班顺风车
小Q导读：政府加持的特色小镇成房企转型新方向。
文／克而瑞研究中心 沈晓玲 杨晶晶 谢夏成 朱伟 刘敏
2016年7月21日住房城乡建设部、国家发展改革委、财政部（以下简称“三部委”）联合发出《关于开展特色小城镇培育工作的通知》[2016]147号文件，欲再加强特色小城的培育工作，到2020年争取培育1000个左右各具特色、富有活力的特色小镇。特色小镇的发展颇具想象空间。
从机遇的角度而言，房地产与特色小镇有着密切的关系。尤其在政府大力推进特色小镇的条件下，企业可充当建设者、运营者，甚至是发起者。但是鉴于特色小镇还是一个比较新型的模式，目前其建设和运维大部分还是以政府为主导，已有碧桂园、绿城、华夏幸福等房企试水这一类项目，后期能否成功，这依然还要考验房企在规划设计、运维理念等方面的创新能力。
那么，“特色小镇”和其他类型的政府项目到底有什么区别呢？
我们在本专题报告中将首先从概念层面进行明确的区分；其次，从特色小镇运作中政企合作模式，通过已有的政企合作模式结合特色小镇进行借鉴分析；最后，以具体案例综合分析企业怎样克服合作过程中的难题，发挥自身优势从中盈利，以及需要注意一些事项。
● ● ●
一. 背 景
近几年来，房企的毛利率及净利率持续下滑，市场上三四线城市趋于饱和，一二线热点城市拿地成本高企，房企提高或维持其净利率的难度也在逐步增加。因此房企纷纷开始谋求多元化发展，寻求新的盈利增长点，其业务也逐步向金融、养老、物管等方向伸展。而目前政府积极筹划建设的特色小镇项目，以及逐步成熟的PPP模式又给房企提供了一种新的发展思路。
✦ 国家政策大力支持，巨额投资规模蕴藏机遇（略）
✦ PPP项目扩张迅速，房企参与小镇建设可期（略）
● ● ●
二. 特色小镇概况
✦ 特色小镇的概念
特色小镇不是传统意义上的“镇”，它既不是行政区划单元上的一个镇，也不是产业园区的一个区，而是一个集产业、文化、旅游和社区之功能于一体的一个新型聚落单位，是以产业为核心，以项目为载体，生产、生活、生态互相融合的一个特定区域。
特色小镇既可以是大都市周边的小城镇，又可以是较大的村庄，还可以是城市内部相对独立的区块和街区，其中部分服务功能可以和城市共享。特色小镇的核心是特色产业，一般是新兴产业，如私募基金、互联网金融、创意设计、大数据和云计算、健康服务业，或其他智力密集型产业。
✦ 特色小镇的特征
首先，特色小镇是一个产业载体。特色小镇的规划和建设，在于产业的科学谋划和定位，即根据既有资源优势或特殊市场定位，进行产业定位，实现企业成长和小镇经济的可持续发展。
这种以产业为主导的特色小镇，与现有的产业集聚区、产业园区迥然不同，从产业本身来看，特色小镇所承载的产业，更具创新性，需要以新理念、新机制、新技术和新模式，来推进产业集聚、产业创新和产业升级，会体现更强的集聚效应和产业叠加效应。
其次，特色小镇是一个文旅空间。不仅仅是产业的集聚和融合，其所具有的特色文化魅力，也是必不可少的重要元素。特色小镇的文化特色，在于挖掘地域文化内蕴，或植入与产业有关的特色文化内涵，以形成小镇的个性精神，并将这种文化精神植入小镇建设的各个层面和领域，从而增强企业与居民的文化认同感。并直接决定和表现在园区规划、建设布局、景观设计和建筑风格上。
第三，特色小镇也是一个宜居宜业的大社区。既有现代化的办公环境，又有宜人的自然生态环境、丰富的人性化交流空间和高品质的公共服务设施。特色小镇建设将秉持“政府引导、企业主体、市场化运作”的原则，将占地面积控制在1～3km²的范围内，打造一个高度产城融合的空间，并体现其特有的地域文化。
✦ 各地相关政策与推进情况（略）
✦ 政府目的及可考虑特色元素（略）
● ● ●
三. 特色小镇运作中政企合作模式
✦ 政企合作流程（略）
✦ 政企主要合作方式
广义来讲，政企合作方式的PPP模式类型分为三类：外包类、特许经营类及私有化类。而这三种的区别主要在于公私方的投资比例、职能分工及风险分担机制。
业务外包：参与整体或部分外包业务，企业收取服务费用
外包类项目可划分为模块式及整体式的服务外包。在该模式下，项目一般是由政府投资，私人部门承包整个项目中的一项或几项职能，目前以BT合作的形式较多，私人部门主要收取服务费用，故承担的风险相对较小。
中信滨海新城项目合作流程
特许经营：BOT、TOT方式获取一定时期内的经营权
特许经营类项目一般是指项目需要私人参与部分或全部投资，并通过一定的合作机制与公共部门分担项目风险、共享项目收益。项目的资产最终归公共部门保留。在特许经营类别中，除了与DB模式结合而成的BTO和DBFO之外，该类型的PPP模式主要采取TOT(Transfer-Operate-Transfer移交-运营-移交)和BOT（Build-Operate-Transfer建设-运营-移交）两类。
BOT模式中，私人部门可获得长期经营收益，且项目成本相对稳定。更多风险转移至私人部门采用全项目生命周期的成本计算方法，故对轨道交通建设有诸多优势。但于此同时，BOT仍存在诸多劣势，包括在私人部门的运营下，项目建设可能与规划、环境要求冲突；当经营管理成本上涨时移交政府，或增政府财政压力；政府缺少项目建设运营控制权；模式结构复杂，需较长的合同达成期等。
TOT模式主要运用于老旧公共设施项目中。政府无需对设施扩建及更新提供资金投入，帮助节省开支。但是更新的实施是不包括在契约中的，因此在新建设施的建设和运营方面或存困难；若变更契约则会增加成本。
下例中为BLT模式，与BOT模式相似，但是运营权交由政府，所得运营收入一部分分配给企业
东方园林宜兴项目合作流程
私有化：获得PPP项目部分股权或全部权益，企业私有化运作
私有化类项目是公共部门与私人部门通过契约关系，是公共项目按照一定的方式最终转化为私人部门的模式。该类项目则需要私人部门负责项目的全部投资，在政府的监管下，通过向用户收费收回投资实现利润。由于此类项目的所有权为私人永久性拥有，且不具备有限追索的特性，因而私人部门在这类项目中承担的风险最大。根据私有化的程度，私有化类PPP模式分为完全和部分私有化两种。
正是由于私有化的模式属性，合作项目则要求政府让出控股权于私人部门，因此难免在运营过程中影响决策效率，进而影响到经营效率和服务水平。
南阳市金鹏养老中心改扩建项目合作流程
● ● ●
四. 政企合作模式典型案例
（本章节内容略）
特色小镇专题目录
一、背景
1、国家政策大力支持，巨额投资规模蕴藏机遇
2、PPP项目扩张迅速，房企参与小镇建设可期
二、特色小镇概况
1、特色小镇的概念
2、特色小镇的特征
3、各地相关政策与推进情况
4、政府目的及可考虑特色元素
三、特色小镇运作中政企合作模式
1、政企合作流程
2、政企主要合作方式
1）业务外包：参与整体或部分外包业务，企业收取服务费用
2）特许经营：BOT、TOT方式获取一定时期内的经营权
3）私有化：获得PPP项目部分股权或全部权益，企业私有化运作
四、政企合作模式典型案例
1、华夏幸福：“园区+地产”获政府支持，业务整体开发实现双赢
1）政府认可产业新城开发，全权委托华夏幸福运营
2）注重协同效应，住宅销售输血园区建设平衡政企利益
3）培养专业的招商引资团队，创新招商模式独一无二
2、田园东方：政府主导土地流转，企业规划田园综合体
1）政企发展理念一致，政府主导土地流转与产业导入
2）以文旅产品为核心引擎，遵循旅游先行地产套现开发模式
3）“三生”、“三产”有机结合，政、企、民互利共生
4）多维配套实现持久运营，政府扶持确保土地收益
3、阳光100：企业采取私有化运作，政府提供多层面优惠
1）项目外观符合古村文化要求，且具备商业利用空间
2）引入资金“轻资产”运作，自持与出售相结合
3）企业把关招商、管理，体验式消费业态占大头
4）路线走国际化、时尚前端化，营造高端形象
5）景观资源垄断性优势提升售价，盈利来源渠道多样化
本文为微信删减版，获取完整版专题请联系
吴经理：021-60867863，wujiemin@cric.com
研究专题卡是克而瑞研究中心推出的一套系统化的房地产企业情报定制方案，旨在用专业的行业知识与精湛的行业预判，为房企预测走势、预警风险、提供借鉴
宏观研究｜市场研究｜企业管控｜项目借鉴｜营销案例
产品案例｜运营模式｜企业深度｜企业融资｜盈利模式
▲长按识别二维码了解详细内容▲
本文版权归克而瑞研究中心所有,未经许可不得随意更改原文,违者必究！
转载注明出处：克而瑞地产研究｜cricyjzx
连续六年发布房企销售排行榜单专注房地产行业和企业深入探索易居·中国旗下专业的研究部门 专业·深度·客观 克而瑞地产研究微信号：CRICYJZX网 址：http://www.cricchina.com/research回复关键字检索相关文章，如万科|绿地|万达|房企|销售|排行榜等